城市更新/三旧改造项目收并购税筹技巧与实操分享
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目录
一、城市更新/三旧改造项目的收并购模式
二、收购更新/旧改项目后自行改造的税筹技巧
三、城市更新/三旧改造项目申报/实施主体股权并购的税筹技巧
四、总结——部分城市逐渐进入存量城市更新/三旧改造项目交易时代
转眼就要进入2020年12月份了，今年“金九银十”旺盛的市场仍旧火了一把营销的小伙伴，专职拓展的“投拓狗”们因为今年年初疫情及房地产金融监管的趋严、资金输血不足而变得越来越不好过。马上就是年终考核，拿地的任务完不成，年终奖和绩效奖大概率就得马上交（go）待（die）了。应部分投拓小伙伴的要求，笔者对两大类城市更新/三旧改造存量用地项目进行了梳理，并相应分析此种特殊类型的地产项目收并购过程中的相关税筹操作要点，以分享给大家。对本文不足之处，亦欢迎热情读者多多指出，大家共同进步。
一、城市更新/三旧改造项目的收并购模式
城市更新/三旧改造项目一般均涉及政府、原权利人、开发商（具体体现为前期公司或项目公司）三方权益，针对城市更新/三旧改造项目的收并购，也会伴随阶段的不同、并购对象的不同而各有差异。以粤港澳大湾区为例，城市更新或三旧改造项目的收并购以及后期的开发建设主要存在以下三种情形：
1. 开发商以资产收购或股权收购的形式取得目标土地（或目标项目、目标房产），然后以土地权利人的名义申请自改，比如深圳很多旧工业区改造类项目（包括工改居、工改商、工改商住、工改工、工改综合等）都是通过收购目标厂房或通过收购目标公司股权的形式间接收购目标厂房后直接申请权利人的自改。
2. 目标公司（或项目公司）与原土地权益人等签订《拆迁安置补偿协议》后，开发商直接收购目标公司（或项目公司）的股权，并继续取得城市更新的实施主体资格后完成项目的更新和开发建设。
3. 开发商用表面与其不关联的第三方主体以资产收购或股权收购的形式取得目标土地后，由开发商与该第三方或收购回来的土地权利方签订《拆迁安置补偿协议》的方式取得实施主体资格，并做大拆赔成本，以通过合理的税务筹划增加综合收益。
二、收购更新/旧改项目后自行改造的税筹技巧
实践中，在某特定项目拟进行城市更新/三旧改造的前期阶段甚至萌芽阶段，越来越多的开发商会选择对原权利人进行资产收购/股权并购，取得目标项目后直接以新土地权利人的身份完成自改。这就产生了城市更新/三旧改造项目收并购的第一个类型——收购更新/旧改项目后自行改造的模式，其中根据是否需将目标资产或目标土地先行剥离后再进行收购又可继续区分为下述两种类型。
（一）无需进行资产剥离收并购方式
所谓无需进行资产剥离，即常规的直接对项目本体或者项目公司本身进行收购的行为，常规的方式主要有三种——即资产收购、股权并购、增资后股权并购（可享受不对等增资的红利，先行稀释转让方股权对应公允价值后进行收购）。
资产收购、股权并购过程中对应的税费分别如下：
两者相对比，不难看出，股权并购/增资后股权并购相比资产收购而言，在资产获取阶段具有较大的节税优先性，这也正是目前开发商们进行无需进行资产剥离收并购方式过程中为什么主要选择股权并购/增资后股权并购，而谨慎选择资产收购的主要原因之一。
关于对原权利人进行资产收购/股权并购过程中无需进行资产剥离收并购方式的具体细节，本文限于篇幅，不再赘述。资产收购方面，读者具体可参考西政资本2019年11月8日推文《地产并购重组系列（一）：资产收购涉税处理与税务筹划》；股权并购、增资后股权并购方面，读者可参考西政资本2017年4月21日推文《税务筹划背景下地产行业交易模式设计与合同文本拟定系列（一）——股权收购》，亦可参考西政资本2018年4月13日推文《税务筹划背景下地产行业股权转让交易模式设计与合同文本拟定（二）——增资后股权转让模式》。
（二）需要进行资产剥离收并购方式
当转让方或转让项目存在一定特殊情况——如资产转让涉及税费过高而项目公司名下并非仅有拟收购资产此一项资产导致股权并购无法顺利进行，而买卖双方采取其他诸如分地块合作、融资代建、小股操盘等方式无法协商一致的情况下，就需要对转让方进行资产剥离，收购方需要进行资产剥离收并购方式。需要进行资产剥离收并购方式，具体亦主要有三种——即出资入股（以不动产出资入股后股权并购）、资产划转（同一控制下的资产划转后股权并购）、企业分立/合并（企业分立/合并后股权并购）。
出资入股、资产划转、企业分立/合并过程中对应的税费分别如下：
需要说明的是，《关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）、《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）等法律法规中有关于改制重组中财税方面的一些具体规定，部分税收优惠政策并不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形，读者需具体注意。
出资入股、资产划转、企业分立/合并虽然均是资产剥离收并购的重要方式，但具体适用过程中还需多注意资产评估、登报公示等相关流程，操作手续较为繁杂。另一方面，各地税务部门针对此类改制重组多持有不同的操作口径，相关操作是否可适用税收优惠政策实际上存在诸多不确定性。开发商们拟采用出资入股、资产划转、企业分立/合并方式的，具体还需提前做好与税务部门沟通、留足交易时间等相关准备工作。
关于对原权利人进行资产收购/股权并购过程中需要进行资产剥离收并购方式的具体细节，出资入股方面，读者可参考西政资本2017年11月23日推文《不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析》；资产划转方面，读者可参考西政资本2019年11月20日推文《地产并购重组系列（二）：同一控制下资产划转涉税处理与税筹运用》；企业分立/合并方面，读者可参考西政资本2019年12月4日推文《地产并购重组系列（三）：企业分立方案设计、实操流程与涉税处理》，亦可参考西政资本2020年4月10日推文《地产并购重组系列（四）：通过企业合并方式拿地的操作流程和涉税分析》。
（三）对原权利人资产收购/股权并购的实践案例与总结
实践案例方面，位于南山区的南华数字科技城市更新单元（2018年立项，由信城不动产完成对原权利人资产收购/股权并购后自主进行立项申报等事宜）、福田区的华富街道三星工业区城市更新单元（2019年立项，由万科完成对原权利人资产收购/股权并购后自主进行立项申报等事宜）、龙岗区的坂田街道雅宝工业城城市更新单元（2010年实施计划，由星河完成对原权利人资产收购/股权并购后自主进行立项申报等事宜，现已建成“星河银湖谷”）、宝安区的新安街道凸版印刷工业区城市更新单元（2014年立项，由宏发完成对原权利人资产收购/股权并购后自主进行立项申报等事宜，现正在建设“宏发新领域花园”及“宏正达大厦”）、龙华区的深圳北（龙华）商务中心第二期城市更新单元（2018年立项，由鸿荣源完成对原权利人资产收购/股权并购后自主进行立项申报等事宜）等等，案例重出不穷。
从上述分析及案例实践不难看出，城市更新/三旧改造项目收并购过程中，采用对原权利人资产收购/股权并购的方式，多运用于旧工业区改造类（包括工改居、工改商、工改商住、工改工、工改综合等）项目，缺点在于时间跨度一般会比较长，这就导致资金成本增加、不可控的政策风险相对较多，但优点在于前期资金需求量低、项目全程操作可控，后期实现销售后的成本利润率、股东权益报酬率都非常高。
针对旧工业区改造类项目，笔者也更为推荐对原权利人资产收购/股权并购的方式，尤其是自持物业比例较高，且不太需要关注项目后期销售时土地、拆赔成本过低引起税负过高的情形。
三、城市更新/三旧改造项目申报/实施主体股权并购的税筹技巧
如城市更新/三旧改造项目已进展到一定阶段，如已成立前期公司/项目公司、已经完成集体资产备案、项目已经完成立项或专项规划等手续甚至已确认实施主体的；或者原权利人较为特殊，如涉及集体经济继受组织的村股份公司；或原权利人较多；或涉及国有/集体资产流程较为繁杂，无法达到收购原权利人的目标，在搬迁补偿安置这种实现单一主体的方式逐渐普遍的今天，对项目申报/实施主体股权并购成为了城市更新/三旧改造项目收并购的另一主要类型。对项目申报/实施主体股权并购，也已经逐渐成为品牌开发商，尤其是TOP50或TOP20开发商在通过收并购城市更新/三旧改造项目进入某个城市、某个城市的指定片区过程中经常选择而且习惯使用的手法。
（一）合理利用税收优惠地载体进行股权转让
常规情况下，转让方对于转让所持有的项目申报/实施主体股权时，如为自然人直接持有项目申报/实施主体股权时，则需自然人针对股权转让所得部分缴纳20%的个人所得税，并由受让方公司代扣代缴；如为有限公司持有项目申报/实施主体股权，且上述股权转让所得款项需最终分配至实际控制的自然人的，则需企业针对股权转让所得部分首先缴纳25%的企业所得税，然后再缴纳20%的个人分红的所得税。无论上述何种情况，税费相对来说都较高。
而如果转让方是由税收优惠地载体持有项目申报/实施主体股权时，虽然仍需要缴纳相应个人所得税及印花税，但是因为税收优惠地有相应稳定的税收优惠政策，且部分地区针对税收优惠地载体（特别是个人独资企业、有限合伙企业）可享受核定征收，综合税负一下子降低到10%以下甚至3.5%左右，可大幅度的实现节税。从城市更新/三旧改造项目收并购节省税负角度出发，合理利用税收优惠地载体进行股权转让，确实不失为一种好的选择。
实操技巧上，针对项目申报/实施主体名下无相应固定资产、不动产情形下，主要需注意下述几个步骤：
第一步：在税收优惠地设立税收优惠地载体（例如有限合伙企业、个人独资企业）；
第二步：第一次股权转让，股权转让完成后由税收优惠地载体持有项目申报/实施主体股权；
第三步：税收优惠地载体持有项目申报/实施主体股权期间，从商业合理性角度考虑，项目申报/实施主体正常运转一定期限；
第四步：再由税收优惠地载体将股权转让给最终受让方，并由该税收优惠地载体就股权转让所得享受税收优惠政策，股权转让完成后由受让方持有项目申报/实施主体股权，完成股权转让动作。
具体如下图所示：
（二）股权转让溢价转化为咨询服务、拆迁服务等费用
专职房地产投资拓展的朋友们在进行城市更新/三旧改造项目收并购谈判过程中会经常遇到，虽然转让方需要收取较大金额的转让价款，但是实际项目申报/实施主体账面上仅存在较少金额的有票成本。很多的费用虽然前期转让方或者说项目申报/实施主体的实际控制人有花费，但大多是一些台底费用、沟通协调费用、拆迁服务费用等，无法形成可入账的票据，行业里亦称该部分为“无票成本”，也就是股权转让过程中超过有票成本部分的溢价。该部分股权转让溢价如何处理，如何让做进项目申报/实施主体账面成本，甚至是土地增值税税前可扣除的成本，一直是困扰项目收并购的终极难题。而实操中，我们西政资本团队进行城市更新/三旧改造项目收并购过程中，针对股权转让溢价部分，则首先会按承债式并购的逻辑将交易价款拆分为股权转让款及前期委托费用，其中前期委托费用实际为股权溢价部分，一般由开发商收购取得项目申报/实施主体股权后由项目公司支付给转让方或其指定的第三方，并形成项目公司的有票成本。
实操技巧上，一般会需要转让方在正式股权转让前先形成或者由受让方在正式股权转让后补充形成一些土地整理、拆迁谈判、咨询服务、拆迁服务等费用，这些费用名目包括但不限于项目可行性报告及投资测算咨询服务费、更新意愿征集和拆迁谈判咨询服务费、土地建筑物信息核查和历史遗留问题处理沟通协调费、规划设计技术服务咨询费、综合顾问服务（含法律、财税、政策咨询等）费、居间委托服务费、拆迁委托服务费等。
而咨询服务、拆迁服务费用的收取主体方面，可以有当地的企业主体和税收优惠地载体两种选择。当地的收款主体即指项目所在地设立相应有限责任公司等，然后由其与项目申报/实施主体发生委托关系，税负方面相应按照项目所在地税收政策缴纳即可；税收优惠地载体即指选择在税收优惠地去设立相应有限合伙企业、个人独资企业，并由该有限合伙企业、个人独资企业与项目申报/实施主体发生委托关系，税负方面可享受税收优惠地的相应税收优惠，最终实际税负可控制在7.5%（一般纳税人）或6.8%（小规模纳税人）左右，并且可有效解决项目所在地无法解决的大额开票难、公转私存在难度的问题。具体交易架构如下：
不过，需要注意的是，股权转让溢价按承债式并购的逻辑调整为咨询服务、拆迁服务等费用的方式，项目申报/实施主体后续取得的咨询服务、拆迁服务等费用的相应增值税票据，一般仅能在项目申报/实施主体企业所得税税前进行扣除，无法列入土地成本从而在土地增值税税前进行抵扣。
（三）股权转让溢价转化为拆迁补偿费用（含租赁补偿等）
如果需要将股权转让溢价转化为可以在项目申报/实施主体土地增值税税前进行抵扣的成本，则需要重点考虑到拆迁补偿费用（含租赁补偿等）。
实际操作中，一般需要由项目申报/实施主体委派多名可实际控制的非关联自然人收购城市更新/三旧改造项目地块内无证厂房与小产权房等无证物业，并最终由项目申报/实施主体与该指定的实际可控的非关联自然人签订最终的《搬迁补偿安置协议》，后续由项目公司直接向上述持有无证物业的自然人支付拆迁货币补偿款。而非关联自然人所收取的拆迁货币补偿款与非关联自然人收购无证物业所支出的所有相应费用（包括但不限于交易价款、税费等）的差额，实际上就很好的消化了城市更新/三旧改造项目收并购过程中的部分股权转让溢价。当然，实际操作中，从商业合理性角度而言，还需特别注意项目申报/实施主体支付给非关联自然人的拆迁货币补偿款标准的市场化水平。
至于项目申报/实施主体针对承租人的租赁补偿等，能否进入项目申报/实施主体的土地增值税税前成本，此问题一直悬而未决，并无相应明确政策规定。笔者查阅2018年10月23日印发的《龙岗区拆除重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案编制指引》（深龙城更〔2018〕93号）文件时发现，被搬迁房屋的租约的处置已经明确在了该文件附件2《房屋搬迁补偿安置协议（范本）》中，似乎为项目公司直接解除租赁关系的补偿款进入项目申报/实施主体的土地增值税税前扣除成本做了相应参考。租赁补偿的具体名目方面，包括装修补偿、搬迁费用补偿、人员职工安置费用、经营损失补偿等均可适用，供读者参考。
（四）对项目申报/实施主体股权并购的实践案例总结
实践案例方面，完全100%收购的项目，例如龙岗区的南联简一、简二、黄龙陂片区改造项目（2010年第一批计划立项-表三，和昌集团收购莱蒙集团持有的项目公司股权）、光明区的大丰安片区城市更新单元（2015年立项，星河集团收购奥宸集团持有的项目公司股权）、龙华区的民治街道旭联工业区更新单元（2010年实施计划，融创集团收购莱蒙集团持有的项目公司股权）等；开发商与原权利人合作的项目，例如光明区的公明街道新创维电器片区更新单元（2011年立项，中粮集团通过实施主体重新确认的方式与创维合作，现已建成“中粮云景国际”）、南山区的能源工业小区城市更新单元（2014年立项，万科通过实施主体重新确认的方式与能源集团合作，现正在建设“万科瑧山海家园”）等；合作开发方面，历如龙华区的龙胜旧村片区更新单元（2010年第一批计划立项-表一，华侨城集团与花伴里集团在项目公司股权层面合作）、宝安区的沙井街道后亭村改造（2010年第一批计划立项-表三，华侨城集团与花伴里集团在项目公司股权层面合作）、龙岗区的五联竹头背和岭背坑片区城市更新单元（2013年立项，保利置业集团与勤诚达集团在项目公司股权层面合作）等，对项目申报/实施主体股权并购的实践案例涵盖了各个区域、各个类型的城市更新项目。
通过以上总结可以发现，对项目申报/实施主体股权并购，实际上可能发生在城市更新/三旧改造项目的各个阶段，而且可以适用于不同类型、不同体量大小的城市更新/三旧改造项目。对项目申报/实施主体股权并购，优点自然在于可以通过较为中规中矩的对价直接获取一个较为成熟甚至可以快速实现土储的项目，不过股权并购完成后相应的收并购双方的权利义务分配、或有负债等风险也是值得开发商们重点考虑的地方。
在城市更新/三旧改造逐步进入深水期的今天，笔者认为对项目申报/实施主体股权并购后期必将成为行业整合的一个大趋势。
四、总结——部分城市逐渐进入存量城市更新/三旧改造项目交易时代
（一）城市更新/三旧改造项目增量市场VS存量市场的关系
深圳市自2009年《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）颁行实施以来，截至2020年11月20日，已完成立项公告的项目已经达到910多个，更多完成了立项草案公示、城市更新意愿公示、或者是招商选取合作方/意向合作方的项目还在路上。东莞市也是自2018年8月《东莞市人民政府关于印发<关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见>的通知》（东府[2018]102号）颁行进行城市更新改革工作以来，截至2020年11月20日，已完成近300个项目单一主体挂牌招商的招引前期服务商工作，一大批历史遗留项目、权利人自改的项目还在路上……凡此种种，不难看出，针对城市更新/三旧改造项目，其实亦存在一个增量市场VS存量市场的竞争关系。
城市更新/三旧改造项目的增量市场，即传统的由开发商从项目一开始就自行与村股份公司、原权利人接触，并由开发商自行完成后续意愿征集、立项、专项规划等手续的情形。这样的市场一般出现在政策发布或者实施的早期，尚有足够的城市更新/三旧改造“处女地”等待发掘的时代。
城市更新/三旧改造项目的存量市场，则是指城市更新/三旧改造政策已经逐步成熟，城市的各个片区甚至是各个村股份合作公司都已有前期公司/项目公司进驻或已洽谈，开发商们较难实现一手拿项目的前期下，各个城市更新/三旧改造项目在市场上转让或收并购的情形。整个深圳以及东莞的一些重点片区已经逐步步入了这样一个城市更新/三旧改造存量市场的时代了。
（二）城市更新/三旧改造存量市场时代的选择
正如2012年深圳市商品房供应从增量时代进入存量时代，各大媒体提醒开发商“城市更新将是新增长点”一样。在城市更新/三旧改造项目的存量市场逐渐进入主流的2020年的今日，笔者也提醒开发商朋友们多多注意了解城市更新/三旧改造项目收并购的实际操作和税筹技巧，毕竟“技多不压身”，马上就到了大有可为的时代。
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